Gayrimenkul Sertifikası

    Son zamanlarda sık sık duyduğumuz gayrimenkul sertifikasıyla yeni tanışıyoruz ve niçin kullanıldığını nasıl işlediğini tam olarak bilmiyoruz. Bende bir araştırma yapmak istedim. O sebepten bu yazıyı yazma gereği duydum.

Sertifika nasıl ortaya çıktı:

8 Mart günü tanıtım toplantısı düzenleyen SPK başkanı sayın Vahdettin Bey, - kendisini SPK da staj yaptığım dönemden tanımıştım- çok açık bir dille katılımcılara bu sertifikayı anlattı. Kendisi bu toplantıda hükümetin altyapı geliştirme, depreme dayanıklı kentleşme hedeflerini ve bunların büyük finansman gerektirdiğini aktardı.

Bu finansal aracın, cumhurbaşkanımızın gayrimenkul borsası kurulması talimatından sonra TOKİ, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Koordinasyon Kurulu, İller Bankası, SPK, GYODER, Emlak Konut ve bakanlıklar ile ortak bir çalışma sonucu ortaya çıktığından bahsetti. Son olarak, 3 Ağustos 2016 ve 7 Mart 2017 tarihinde getirilen düzenlemeler ile TOKİ, Özel Sektör ve Kentsel Dönüşüm projelerinin finansmanında kullanılmasının önü açıldı. 

Bunun ardında büyüme hedeflerinin hızlandırılması ve konut sektörü güvenilirliğinin arttırılması amaçlanıyor.

Tanımı :

"Gayrimenkul sertifikası, proje yapan firmalar tarafından, projeyi finanse etmek için ihraç edilen menkul kıymetlerdir. Üzerindeki tutarlar eşittir ve hamiline yazılı düzenlenirler."

Senetlerin hamiline yazılı olması, kamu güvenine haiz ve likiditesi yüksek bir araç olduğunu ifade eder. Vatandaş bir konutun metrekaresini/kendisini temsil eden bir senet satın alabilir ve bu senet üzerinden kazanç sağlayabilir, bunu kolaylıkla borsa rayicinden alıp, satabilir. Bu sertifikalar vadeli düzenlenmiştir.

Bu kıymetin ülkemizde 2 temel amacı bulunmaktadır:

1- Kentsel Dönüşüm Projelerinin Hızlandırılması
2- Projelerin Yarım Kalmasının Önlenmesi

Güvencesi nedir?

Konut proje firması bu araç dışında bir finansman yoluna gittiğinde, finansman kurumuna; projenin sadece gayrimenkul sertifikası ihraç edilmemiş kısımı kadar teminat verebilir. Yani sertifika sahiplerinin hakları korunmaktadır.

Sertifikaları SPK'dan izin almış firmalar ihraç edebilir. Yatırımcılar, aracı kurumlardan ve borsadan satın alabilir. Yeterli sayıda sertifikası bulunan kimse, proje tamamlandığında konutu veya işyerini alabilecek.

İnşaat ilerleme ve tamamlama raporları yapı denetim kuruluşları tarafından hazırlanacak. Böylece proje firmaları, inşaat henüz bitmeden finansmanın tamamına sahip olamayacak.

Projelerin Vaktinde Tamamlanması Nasıl Sağlanır?

Sertifika ihracından toplanan paranın %10 u inşaat başlamadan önce, direkt ihraç eden firmaya geçiyor. Finansmanın %80'lik kısmı inşaat ilerleme raporunda belirlenen oranlar ölçüsünde yetkili kurum tarafından ihraççıya aktarılıyor.
Düzenlemede paranın zaman değeri de düşünülmüş, firmaların hakları tam anlamıyla korunmuştur: "İhraç karşılığında toplanan para banka tarafından açılan özel bir hesapta toplanacak ve banka bu parayı ihraççı kurum adına değerlendirecektir."Finansmanın kalan %10 luk kısmı ise, vade sonunda ihraççıya verilip, projenin tamamlanması sağlanıyor. Yarım bırakılan projelerde ise, bu durum paranın tamamının firmaya şartlı verilmesi ve bankaların cezai şartları zorunlu hale getirmesiyle caydırılmış olacak.

İlk İhraç

TOKİ ile gerçekleşecek ilk projeden 143 milyon tl hasılat elde edilmesi tahmin edilmektedir. Pay başına 42.5 TL'den 3.37 milyon adet senedin halka arz edilmesi planlanıyor. İlk projenin; nitelikli yatırımcılar için talep toplama tarihleri, 29-31 Mart tarihleri arasında olacaktır.

Sonuç olarak, bu finansman aracıyla piyasa fiyatlarına daha uyumlu bir şekilde, katılımcı ve düşük maliyetle kentsel dönüşümün sağlanması, projelerin hızlandırılması, sermaye piyasalarımızın genişletilmesi ve finansman ürün çeşidinin arttırılması amaçlanmıştır. Umarım bu amaçlara ulaşılır.

Bu sertifikalar her ne kadar reel bir varlığa dayalı olsa da, bu sertifikaların bir balon oluşturma potansiyeli mevcuttur. SPK'nın kamu yararı gözeterek, Forex Piyasasına kaldıraçlı işlem limiti sınırlaması getirdiğini geçen aylarda gördük. Türev araçlarda denetim her şeyden önce gelmelidir. Bu konuda SPK'ya güvenim tamdır.

Ayrıca inşaat ilerleme raporunu hazırlayan, yapı denetim kuruluşlarının bağımsızlığı önem arz etmektedir.

Atilla M. ÇITAK

17 Mart 2017

Kaynaklar:
Resmi Gazete Sayı 29790
SPK tanıtım toplantısı
BloomberHT
CNN